부동산과 개발호재를 통한 투자의 유형과 방법

세상에는 불가능해 보이는 일이 많지만 불가능을 가능으로 바꾼 사례들도 많습니다. 사람과의 만남을 잘 유지하고, 성공할 수있다는 믿음을 가지면 자신이 꾸었던 꿈들이 기적적으로 현실에서 이루어져가는 과정을 경험하게 될 것입니다.

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그리고 그 경험들을 바탕으로 더 큰 도전을 해서 더 큰 목표와 꿈을 실현할 수 있으리라고 생각합니다. 결코 도전을 두려워하거나 행동하는 데 망설이지 말라고 말씀드리고 싶습니다.

You Can Do It!

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실력 일까? 운 일까?​

어떤 사람들은 땅이 싸게 나오면 무슨 하자가 있는지 의심부터합니다. 그러다 보니 정말 싸게 나와도 망설이다가 다른 사람에게넘어가는 경우가 대부분입니다. 결국 입지분석, 권리분석이 되지않기 때문에 기회가 와도 놓치게 됩니다.

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저는 약간의 문제가 있는 땅이라도 토지이용계획확인원, 등기부등본을 떼어보고 압류가 되어 있는지 확인하고, 현장에 가서 확인해보며, 허가사항에 문제가 발생할 수 있는지 따져보고, 현장에 가보지 않더라도 인터넷 로드뷰로 주변 경관이나 오수관, 우수관, 배수로까지 확인할 수 있기에 모든 도구를 다 활용합니다. 그렇기 때문에 기회가 왔을 때 다른 사람들보다 한발 앞서 매수할 수있습니다. 결국, 남들보다 많이 알아야 기회를 내 것으로 만들 수 있는 겁니다.

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1. 당신에게 이런 좋은 땅을 소개해주는 사람이 있는가?​

좋은 땅을 소개받기 위해 여러 공인중개사들과 협력하고, 상호 도움을 주는 관계를 유지해야 합니다.

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- 가끔은 이렇게 나오는 물건을 매도해주기도 하고, 내가 알고있는 정보를 공유하기도 하며, 또는 물건을 연결시켜주는 매개체의 역할도 하는 팔방미인이 되어야 이렇게 좋은 물건을 소개받을 수 있습니다.

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2. 당신에게 이런 물건을 주었을 때 이 땅이 좋은 땅인지, 평범한 땅인지 구별할 수 있는가?​

- 저는 항상 이곳(평택 고덕국제신도시, 화성 송산그린시티, 안성의 서울-세종고속도로 IC 주변, 용인 원삼 SK하이닉스, 이 네 곳의 지역)을 주시하고 있었고, 이 주변의 시세를 파악하고 있었으며, 향후 이런 위치의 땅이 어떻게 개발될 수 있는지, 어떻게 성장할 수 있는지에 대한 각종 데이터와 시뮬레이션이 머릿속에 있었기에 이런 결과가 가능했습니다. 혹시 당신은 기회가 왔을 때 결정할 수 있는 준비가 되어 있나요?

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3. 오늘 땅을 주고 당장 가계약금을 입금하라고 하면 입금시킬 자신이 있는가?​

- 아마도 이 부분에서 모든 사람들이 문제에 부딪히게 될 것입니다. 장담합니다. 대다수의 사람들이 “어떻게 땅도 안 보고계약을 하느냐?”, “어떻게 오늘 보여주고 오늘 계약하라고 할 수 있느냐!" 하는 불만을 제기할 것입니다. 그렇기 때문에 이런 계약을 하기가 어렵고, 이것이 운이 아니라 실력이라고 하는 것입니다.

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저도 이것을 운에 맡겨 하루 만에 계약을 한 것이 아닙니다. 철저히 분석해 서류상 문제가 없는지 법무사에 확인하고, 토목사무실에 허가 난 부분에 대해서 체크하고, 허가권에 대한 명의를 변경하는 데 아무 문제가 없다는 확인을 받았습니다. 그런 다음 은행에 감정평가를 시켜 대출 가능 금액을 알아보고, 그 땅 주변의 권리분석을 철저히 했기에 현지에 가보지도않고 단 하루 만에 계약할 수 있었던 것입니다. 당신은 그렇게 할 수 있는 실력이 있습니까?

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4. 이런 땅이 또 나올까? 그리고 누구나 가능한 일인가?​

- 이런 땅은 수시로 나옵니다. 정말입니다. 그러나 누구나 그 땅을 사서 수익을 내는 것이 가능한 일은 아닙니다. 철저히 준비되어 있는 실력자만이 누릴 수 있는 특권입니다. 실력을 갖추시길 바랍니다.

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저는 이런 땅을 너무나 많이 계약했습니다. 다양한 루트로 소개받기도 하고, 직접 저에게 연락해주는 지주도 있으며, 공인중개 사무소에서 연락해주기도 합니다. 다만 그 땅이 그런 황금알을 낳는 땅인지 소개해주는 사람도 모르고, 지주도 모르며, 공인중개사도 잘 모르는 경우가 있기에 철저히 권리분석을 할 수 있는 준비되어 있는 사람에게만 그 기회가 수시로 찾아옵니다. 이렇게 좋은 땅은 수시로 나올 수 있지만, 누구나 그 기회를 잡는 것이 가능한 일은 아닙니다. 철저히 준비되어 있는 실력이 있는 자에게만 가능한 일입니다.

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오르는 땅은 이미 정해져 있다.​

1.호재가 풍부한 지역이 개발되는 초기에

2. 쌀 때 사서

3. 비싸게 팔면 됩니다.​

그 이상, 그 이하도 없습니다. 오르는 땅은 이미 정해져 있기 때문입니다.

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땅을 고르는 여섯 가지 핵심 방법​

1. 토지이용계획확인원을 정확하게 보고 해석합니다​

- 용도지역, 지목, 평수, 행위 제한 등을 봅니다.

2. 입지를 확인합니다​

- 주변에 개발되는 곳에서 얼마나 떨어져 있는지, 향후 유동성이 얼마나 되는지, 도시나 산업의 확장성을 예상합니다.

3. 도로를 확인합니다​

- 사려고 하는 땅에 도로가 붙어 있는지, 붙어 있다면 그 도로가 공도인지 사도인지, 구거나 시유지가 그 땅과 붙어 있는지를 확인합니다.

4. 건축이 가능한지 확인합니다​

건축을 하기 위해서는 개발행위허가가 나야 하는데 기본적으로 도로와 배수로가 있어야 허가가 납니다. 그래서 좀 까다롭다 싶은 것은 바로 토목사무실에 연락해서 개발행위허가가 나올 수 있는지 확인할 수 있습니다.

5. 주변에 실거래가 신고된 내역을 확인합니다​

- 밸류맵, 땅야, 부동산플래닛 같은 사이트에서 주변 토지 거래내역을 충분히 확인해서 내가 사려고 하는 곳의 땅값이 적정가격인지 꼭 확인해야 합니다.

6. 향후 개발하면 지가상승을 바로 시킬 수 있는지 확인합니다​

- 절토나 성토를 통해서 땅을 예쁘게 만들면 짧은 시간 내에 지가 상승을 시킬 수 있는지 머릿속으로 그려봅니다.

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도로 확장의 호재, 마을 이장님을 통해 확인하라​

도로가 2차선에서 4차선으로 확장된다면 그만큼 차량의 통행량이 많아지고 있다는 근거가 되는 것입니다. 이런 사실들은 마을 이장님이 가장 잘 알고 계십니다. 개발 호재나공사 진행 사항도 이장님들만 모이는 회의가 있다 보니 모든 정보는 이장님을 통해서 나오게 되어 있습니다.

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임야는 임야도 확인 및 평당 금액 기재​

보통 임야도에 있는 축척은 6,000분의 1이고, 지적도에 있는 축척은 1,200분의 1입니다. 임야로 되어 있는 산을 지적도로 옮겨 그리게 되면 서로 다른 축척을 사용하기에 등록전환을 통해서 지적도에 다시 그리면 면적이 줄어들기도 합니다.

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계약 시 정확하게 평당 금액으로 계약하고, 지목상 임야나 전도 각각 평당 금액으로 계약하고 정확한 평단가로 계산한 것을 계약서에 명시했다면, 면적이 줄더라도 매도자들이 손해를 감수하고 매수한 사람들은 실제 면적으로 배상받을 수 있습니다.

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지적상 임야, 현황상 농지​

땅의 지목이 임야인데 대략 반 정도를 농지로 사용하고 있어서 전용하게 되면 농지전용부담금을 내야 한다. 모든 것이 실제 사용되는 현황으로 따지기 때문이다.

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해결방법은 농사를 짓는 땅에 '원상복구'해서 나무를 심어놓으면 지목도 현재 임야이고 현황도 임야이기에 보다 저렴한 대체산림자원조성비만 납부하면 된다.

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좋은 땅을 소개받으려면 현지인을 잘 만나야 된다.​

현지인들은 가격이 오르는 것에 굉장히 민감해합니다. 장기적으로 보면 결국 개발지 주변은 모두 오르게 되어 있는데, 과거의거래 가격을 알고 있는 이상 과거에 사로잡혀 현재의 상승 가격을인정하지 못하는 단점이 있습니다. 결국 현지인들이나 현지에서운영하는 공인중개 사무소 사장님들은 중개해서 팔려고만 하지, 자신들이 직접 땅을 사서 팔지는 못하고 있습니다.

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투자자들이 땅을 구하러 갈 때 현지에 가서 답사도 하고 다양한임장활동을 해보지만 뾰족한 수가 없는 것은 그 지역을 간파할 수 있는 '키맨'을 찾지 못해서입니다. 그러다 보니 일반적인 공인중개사무소에서 나와 있는 평범한 물건만 보게 되고, 좋은 땅은 이미 공인중개사무소에서 먼저 매수해서 되팔고 있는 상황이 됩니다.

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땅을 사기 위해 그 지역에 가서 단 한 번만에 좋은 땅을 산다는것은 기적과도 같습니다. 사실 그렇게 좋은 땅이 나오면 공인중개사무소가 제일 먼저 삽니다. 그 다음으로 좋은 땅이 나오면 중개사분의 친인척이나 아주 가까운 지인에게 먼저 권합니다. 그러고 난 뒤 일반 투자자들에게 물건들이 돌아갑니다. 정말 좋은 땅을 찾으려면 수시로 공인중개사무소에 들러서 인사하고, 원주민들을 소개받아 친하게 지내며, 그 마을의 키맨을 찾아서 식사 대접도 하는 노력이 반드시 필요합니다. 몇백만 원짜리 물건을 살 때도 엄청난 고민을 하고 이것저것 비교해보고 사는데, 하물며 수억원 하는 땅을 사면서 이런 노력 없이 산다는 것은 말이 안 됩니다.

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또한, 공인중개사무소에서 권하는 땅을 무조건 믿고만 살 수도 없습니다. 공인중개사무소는 중개의 목적이 있기에 대부분 물건이 나오면 좋다고 이야기 합니다. 안 좋다고 하면서 팔 수는 없기 때문입니다. 그렇기에 진짜 좋은 땅을 사기 위해서는 원주민을 사귀어놓는 지혜가 필요합니다.

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저희 농장 앞에 살고 계시는 할머니 한 분이 계십니다. 이분께 “할머니, 주변에 땅 나오면 꼭 말씀 좀 해주세요. 성사되면 용돈을 두둑이 드릴게요”라고 말씀드려놓았더니 수시로 찾아와서 동네누가 땅을 팔려고 한다는 정보를 주기도 하고, 한 달에 한 번 있는 마을회의에 다녀오시면 마을 돌아가는 이야기를 해주시며, 누가 땅을 내놓기라도 하면 금세 달려와 이야기해주십니다.

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이처럼 영향력이 있는 현지인을 만나는 것도 축복입니다. 이런 분들과 잘 사귀어놓으면 토지 투자에서 확실한 내 편이 되어주는 고마운 사람이 됩니다. 사놓은 땅에 농사를 짓는다든지, 개발할 때 동네 민원이 발생하더라도 현지인이 있으면 수월하게 넘어갈 수도 있습니다. 현지인들과 잘 사귀어 현명한 투자자가 되시기를 바랍니다.

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무허가 주택 해결법

무허가 주택의 점유자는 마을을 수소문하면 찾을 수 있겠다는확신이 있어 별문제가 되지 않았습니다. 무허가 주택은 멸실할 때지붕을 유심히 보아야 합니다. 지붕이 슬레이트 지붕으로 되어 있으면 멸실 시 비용이 꽤 많이 들어갑니다. 슬레이트 지붕은 발암물질이 있어 하얀 방진복을 입은 사람들이 출장을 와서 특수폐기물로 처리해야 하기에 비용이 1,000만 원 이상 들어가기도 합니다.

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시골 마을에 임장을 다닐 때 정장을 입고 다니면 친근함이 떨어져 마을 사람들이 색안경을 끼고 보기도 합니다. 그래서 저는 시골 임장을 다닐 때는 청바지에 티셔츠를 입고 다닙니다. 그리고 마을 사람들에게 드릴 음료수를 차에 챙겨 다닙니다. 이런 배려가 시골에 사시는 분들에게는 엄청난 효과가 있습니다. 지나가다가도 박카스를 그 자리에서 따서 드리면서 “어르신, 이곳에 전원주택 지을 만한 땅이 있을까요? 서울에서 살다가 곧 퇴직 예정이라 공기 좋은 곳에서 살고 싶어서 둘러보고 있습니다”라고 말씀드려야 합니다. 투자할 땅을 찾는다고 하면 절대로 좋게 보지 않습니다.

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이렇게 상대가 친근감을 느낄 수 있는 화법으로 다가가고, 얼굴을 익히고 난 후에 투자할 땅에 대해 문의하며, 혹시 주변에 팔려고 하는 좋은 땅이 나오면 꼭 연락해주시고, 잘 성사되면 수고비 는 꼭 챙겨드리겠다는 말씀을 드리고 오면 종종 계약이 되고는 합니다.

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현황 도로의 가치

용도지역상 도시지역 이외의 지역이나 면 단위 지역은 현황도로에도 건축물의 건축이 가능합니다. 반면 면 단위 이상 도시지역에서는 건축법상 도로를 갖추어야 개발이 가능합니다.​

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현황도로로 인정받기 위해서는 실제로 사람이나 농기계, 차량이 통행 중이고 이용 중이어야 하기에 만약 통행이 없다면 현황도로로 인정받지 못합니다. 현황도로는 포장상태에 따라서 문제가 되지는 않습니다. 일반적으로 현황도로라고 하면 비포장도로라고 생각할 수 있지만, 지주나 누군가에 의해 시멘트나 아스팔트로 포장되었다고 해도 현황도로 인정받을 수 있습니다.

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포장도로를 지자체에서 실시한 것이라면 사용 승낙 없이 건축허가를 내주는 경우가 많이 있습니다. 그러나 개인이 포장한 경우라면 사용 승낙을 받아야 하고 지자체에 꼭 문의해보아야 합니다. 현황도로는 지적도에 표시가 되지 않는 특징이 있습니다.

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2013년부터 도로관리대장이라는 것이 생기면서 모든 도로는 지자체에서 관리하지만, 현황도로는 지적도에 나오지 않기 때문에 관리자가 따로 있지 않습니다. 현황도로가 길게 되어 있다면 현황도로는 하나의 필지가 아닌 개개인의 필지가 여러 개로 연결되어 있는 경우가 많습니다. 휴대폰이 없을 때는 지적도를 발급해서 확인했지만, 요즘엔 휴대폰으로 현장에서 확인할 수도 있습니다. 간혹 지적도에서는 맹지인데 현장에 와서 확인해보면 현황도로로 사용하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 그래서 흔히 “현황도로는 있는데...”라는 말을 합니다. 즉 맹지이지만 현황도로가 있어서 맹지가 아닐 수도 있다고 말하는 것입니다. 토지이용계획원이나 지적도에 나오지 않기 때문에 이를 확인하기 위해서는 현장을 직접 방문하거나 카카오맵 로드뷰를 활용하면 현장에 가지 않고 현황도로를 확인할 수도 있습니다.

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현황도로를 모르고 확인도 안 하게 되면, 자신의 땅이 지적도상맹지로 알았는데 현황도로로 인해 건축이 가능한 땅이라는 것을 매도 후에 알게 되어 맹지값으로 팔았다고 땅을 치고 후회하게 될 수도 있기에 반드시 확인해야 합니다.

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현황도로는 답, 전, 임야 등 다양한 지목으로 존재합니다. 그렇기에 현장에 가서 길이 있다고 해도 지목을 확인해봐야 합니다. 현황도로는 개인이 편리하게 이동하기 위해 만들었기에 보통 개인의 소유인 경우가 많지만, 구거나 하천이 현황도로에 있을 수 있기에 국가 소유도 있다는 것을 알아두어야 합니다. 개인의 소유일 경우 지적도를 확인해보고 도로 부분이 분할되어 있다면 현황도로라고 해도 지적상 도로이고, 공도이기 때문에 건축허가 받는데는 아무런 지장이 없습니다.

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농업진흥지역 같은 시골 땅은 배수로와 용수로가 구분되어 있습니다. 제가 운영하고 있는 사업장도 농업진흥지역 내 절대농지인데, 배수로와 용수로가 분명히 구분되어 있습니다.

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구거 /배수로, 용수로​

농업진흥지역 같은 시골 땅은 배수로와 용수로가 구분되어 있습니다. 보통 시멘트로 포장되어 있기도 하고, 차나 농기계가 들어갈 수 있도록 3m 도로가 되어 있는 쪽으로 붙어 있는 물길이 있는데 이것이 용수로입니다.

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토지 초보자 중 용수로를 배수로로 착각하시는 분들이 많습니다. 용수로는 하천, 저수지 등의 용수원으로부터 농경지까지 물을 끌어오는 수로를 말합니다.

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용수로는 농사를 짓기 위해 직접 사용하는 물이기에 이곳을 배수로로 사용하지는 않습니다. 지자체에서도 이런 용수로 쪽으로는 허가를 불허합니다. 지적도상 구거라고 표시되어 있는 수로도 용수로일 수 있기에 구거만 보고 무조건 배수로라고 판단해서는 절대 안 됩니다. 배수로로 인정받지 못하면 개발할 수 없기에 농사밖에 못 짓는 쓸모없는 땅이 되어버립니다. 꼭 토목사무실이나 지자체 담당자에게 확인 후 토지를 매입하셔야 합니다.

국유지 투자​

국유재산의 처리 과정을 보자면 먼저 국유지 사용을 허가받는 방법이 있습니다. 행정재산은 사용허가를, 일반재산은 대부허가를 받습니다. 국유지는 무단점유되는 경우가 많은데 이에 대한 벌금, 즉 변상금이 부과되기 때문에 무단으로 사용하는 것은 조심하셔야 합니다. 만약 내 토지와 인접한 국유지를 이미 사용하는 사람이 있다면 먼저 계약된 그 기간까지는 동의를 받아야 하고, 기간 중이라 하더라도 점용허가를 받은 사람과 합의되면 사용허가 또는 매각을 할 수 있습니다.

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또한 이 국유지를 직접 매수하는 방법도 있습니다. 매수 방법은 토지 주소지의 시군구 재무과, 회계과, 한국자산관리공사 국유재산본부 중에 연락해서 매수 신청하면 되는데, 보통 한국자산관리공사에 가서 신청하면 됩니다. 이때 담당자와 상담한 뒤 신청을 받고 현장을 확인하는 과정을 거칩니다. 다음으로 매각심의위원회에서는 국유재산종합계획을 세우고 이를 수립한 다음, 승인이 이루어지게 되면 감정평가를 통해 전체적인 가격을 책정해 진행합니다. 이때 정확한 가격 책정을 위해서는 최소 법인 두 곳에서 감정평가를 받게 됩니다. 가격 결정 이후에는 수의계약 또는 경쟁을 통해 입찰하고 매매계약을 체결합니다.

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저도 토지를 매수하면서 한가운데로 관통하는 폐구거가 있었는 폐거 주변 토지가 제가 사려고 하는 땅에 모두 접해 있었기에 수의계약을 통해서 저렴하게 산 경험이 있습니다.

이렇게 국가나 공공단체에서 행정적인 목적으로 사용이 끝났거나 불필요하게 된 경우, 국민에게 토지나 건물 등의 재산을 팔아넘기는 것을 '불하'라고 합니다. 이 불하를 잘 이용할 경우 현재 시세보다 훨씬 싸게 계약할 수 있고, 개발행위를 할 때 불편한 부분이 생기면 점용허가보다는 전체를 불하받아 내가 사용하려는 목적에 맞게 개발하면 훨씬 유익할 수 있습니다.

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일 처리를 잘못해서 불하 신청을 했는데 입찰을 해야 하는 경우, 함께 붙어 있는 옆집과 경쟁하게 될 수도 있습니다. 나와 내 이웃의 땅이 나라 땅과 같이 붙어 있다면, 그 상대방도 국유지가 탐이나 더불어 입찰할 수 있고, 그렇게 되면 경쟁이 되기에 낮은 가격으로 낙찰받기가 어려울 수도 있습니다. 그리고 그동안 아무 문제없이 나라 땅을 내 땅처럼 사용하다가 불하 신청 후 내가 불하받지 못하고 불하받은 다른 분에게 넘겨주어야 하는 불상사가 생기기에 조심, 또 조심해서 잘 알아보고 국유지 입찰을 해야 합니다.

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국유지가 내 땅의 아주 중요한 곳에 물려 있는데 이곳을 다른사람에게 내줄 경우 내 땅 모양이 우습게 될 수 있기에 신중하게 결정하고 처리해야 할 것입니다. 그리고 계약을 체결하면 매매 대금의 10%를 계약금으로 납부한 후 60일 이내 잔금을 완납해야만 소유권 이전이 진행되는데, 국유지 매입이 예전에는 좀 더 수월하게 가능했는데 요즘은 조건이 까다로워졌습니다.

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이 국유지의 사용허가를 받고 있다면 그 땅을 그냥 두는 것이 아니라 농사를 짓는 등 활용해서 자신이 국유지를 계속적으로 사용해왔다는 증거를 남기는 것이 중요합니다. 자신이 장기간 농사를 지으며 사용해왔음을 입증하면 매입이 조금 더 수월해질 수 있습니다. 이런 방식으로 사용허가, 또는 매입을 통해 국유지를 활용할 수 있게 되었다면 충분히 국유지를 통해 자신의 땅을 도로와 연결해 맹지가 아닌 건축허가를 받을 수 있는 땅으로 그 가치를 상승시킬 수 있습니다.

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4차선 도로에 붙어 있는 땅이나 2차선 교행 도로에 붙어 있는국유지는 점용허가를 받거나 개발행위 하기에 큰 문제가 없어 땅값이 상당히 비싸지만, 3~4m 도로 안쪽에 붙어 있는 도로에도 구거나 시유지, 국유지가 있기에 잘 활용하면 맹지를 탈출하는 좋은 기회가 되기도 합니다. 이런 고급기술을 활용하면 맹지를 탈출 할수 있는 절호의 기회가 될 수 있습니다.

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개발 부담금

보통 특별광역시는 평수로 따지면 200평 이하, 도시지역은 300평 이하, 도시지역 이외의 지역은 500평 이하면 개발부담금을 면제해줍니다. 보통 사람들이 이렇게 알고 있습니다. 여기까지는 아무 문제가 없는데, 땅을 매입할 때 보면 원형지라는 것이 있습니다. 전원주택도 처음 몇천 평에서 분할해서 150평, 200평으로 나누었기에 개발부담금이 나오는 것입니다. 완전히 독립된 필지에서 떨어져 나온 허가받지 않는 땅이라면 아무 문제가 없지만, 대부분의 문제는 원형지에서 허가를 받고 분할한 땅에서 발생됩니다.

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개발부담금의 부과 기준은 허가 기준입니다. 허가 전에 매입한 땅이면 면적 기준에 부합할 경우 개발부담금이 면제이고, 큰 땅을 매입 후 허가 후 필지를 분할한 것이면 면적을 부과 기준 이하로 분할했더라도 부과되는 것이 개발부담금입니다.

전원주택 같은 땅을 매입 시 토목공사까지 해놓았습니다. 그리고 토목공사 해놓은 땅을 팝니다. 이런 상황이면 거의 개발부담금이 100% 나온다고 봐야 합니다. 왜냐하면 토목공사를 해놓았다는 것은 이미 허가를 내놓은 상태에서 매매하기에 결국 전원주택지를 사고 난 후 건축하고 준공을 완료하면 공사 허가를 낸 사람에게 개발부담금을 부과시킵니다.

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그래서 전원주택지를 살 때 개발부담금이 나오는지 꼭 확인해야 하고, 개발부담금이 나온다고 한다면 처음 토지를 분양하는 사람이 개발부담금을 내야 하는지, 아니면 분양받아 건축한 사람이 내야 하는지에 대한 부분을 특약사항에 잘 기록해놓아야 분쟁이 없습니다. 이 경우, 건축을 한 사람이 개발부담금을 내야 합니다. 분양하는 사람이 허가를 받았다 하더라도 수분양자가 허가권을 수분양자로 변경해서 가져와야 하기 때문입니다.

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주위토지통행권

주위토지통행권은 토지 소유권으로부터 나오는 권리가 아닌,구체적인 상황에서 민법에 의해 통행권이 인정되는 요건과 사실을 입증할 수 있어야 법원에서 인정해주는 권리입니다. 이웃 사람이 통행하지 못하게 막는 경우에는 부득이 법원에 소송해야 합니다. 더군다나 상대방에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하기 때문에 지적측량도 해야 하고, 재판부에서 현장검증을 할필요도 있습니다. 맹지를 소유하고 있는 사람은 토지 이용과 관련해서 주위토지통행권과 시설확인권 등에 관한 민법 규정이 있다는 것을 알아둘 필요가 있습니다.

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민법 제219조 제1항은, '어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 그 토지 소유자는 주위의 토지를통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다'라고 규정함으로써 주위토지통행권을 명문으로 인정하고 있습니다.

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또한, 제2항에서는 '전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다'라고 하고 있습니다.

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건물보다 토지가 좋은 이유​

제가 처음 투자할 때 고민하게 되었던 것 중 하나가 바로 건물 투자였습니다. 건물을 사게 되면 대출이자 뿐만이 아니라 화재보험, 공실, 건물의 노후화 같은 관리 비용이 너무 많이 들기 때문입니다. 반면 토지 투자를 하게 되면 이런 것들을 전혀 걱정할 필요가 없습니다.

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땅과 건물을 비교해 토지 투자의 좋은 점은 다음과 같습니다.

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첫째, 건물은 등기를 하면 반드시 화재보험을 들어야 하지만 땅은 평생 화재보험을 들지 않아도 됩니다.​

고가의 건물에 화재라도 나면 모든 재산이 물거품이 될 수 있기에 고가의 그림이나 문화재, 각종 작품을 보험에 들어놓는 이유가 이 때문입니다. 반면 토지는 화재보험을 들 이유가 없습니다. 토지 위에 건축물이 없기에 실상 화재가 나더라도 손실을 입을 것이 없으므로 화재로부터 자유롭습니다. 그리고 토지는 일시적인 훼손이 가능해도 영원히 훼손시킬 수 없는 것이기에 고려시대부터조선시대, 그리고 현재까지 땅은 그대로 유지되고 있는 것입니다.

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둘째, 건물은 시간이 지날수록 노후화되기 때문에 건물가격이내려갈 수밖에 없습니다. 하지만 개발지 주변의 땅은 시간이 지날수록 개발 압력으로 인해 가격이 몇 배가 상승하기도 합니다.​

아파트는 30년이 지나면 잔존가치가 10% 내외인 경우가 대부분입니다. 30년이 지났어도 계속해서 올랐다면 이것은 건물이 오른 것이 아니라 땅값이 오른 것입니다. 30년이 지난 아파트에 재건축을 하게 되어 아파트를 멸실하더라도 땅값은 그 이상의 값을 유지하는 이유입니다. 이처럼 건물은 시간이 지나면 가치가 떨어지는 감가상각의 대상이지만, 토지는 물리적인 감가상각의 대상에서 제외됩니다.

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셋째, 건물은 계속적으로 생산되지만 토지는 더 이상 생산되지않습니다.​

좋은 입지의 토지 위에 건물이 만들어진다고 가정할 때 건물은언제든지 멸실을 해서 다시 짓고 수요에 따라 또 다른 건축물이만들어지고 지상 1층이었던 것이 지상 30층까지 올라갈 수도 있기에 공급이 늘어나면 수요자가 줄어들고 건물값이 떨어집니다.

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반면 그 위치에 고정되어 있는 토지는 계속 생성되지 않기에 공급은 고정되어 있는데 수요가 많아지면 땅값은 계속 올라갈 수밖에 없습니다. 평범했던 토지가 지구 단위 도시개발로 인해 상업지역 토지가 되면, 평당 수십만 원에서 평당 수천만 원이 될 수 있는이유입니다. 그래서 자산가들은 안전자산인 금과 토지를 선호합니다. 시간이 지나면 지날수록 개발지역 땅은 계속 주변이 변하고상권이 만들어지는 과정 속에서 한번 매입해놓으면 아무것도 하지 않아도 땅값은 천정부지로 올라갑니다.

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넷째, 건물은 한번 지으면 변형이 어렵지만 토지는 자유자재로변형시킬 수 있습니다.​

만약 어떤 사람이 땅 100평에 10평짜리 건물을 지었다고 가정할 때, 너무 작은 건축물로 인해 목적에 맞게 사용할 수가 없다면 다시 허물고 지어야 하는 불편함이 있지만, 토지는 면적 때문에 고민할 필요가 없습니다. 너무 커서 팔기가 어려우면 잘라서팔 수 있고, 너무 작은 면적 때문에 팔기가 어려우면 옆 땅과 합쳐서 팔 수도 있기에 토지 사용 목적에 따라 자유롭게 분필과 합필을 할 수 있습니다.

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다섯째, 건물은 한번 건축하고 나면 그 용도대로 사용해야 하지만, 토지는 용도지역에 따라 여러 가지 용도로 사용할 수 있습니다. 주택을 지어 주거지로 이용할 수도 있고, 상가를 지어서 상업지로 이용할 수도 있으며, 공장 창고를 지어 제조업으로 이용 할 수도 있습니다. 이렇게 처음 땅을 사놓고 시간이 지나다 보면 내가 산 땅 주변의 여러 가지 개발 이슈로 도시지역 자연녹지가 주거지역이 되기도 하고, 주거지역이 준주거나 상업용지로 바뀌는 것을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 토지 투자의 가장 하이라이트는 사실 용도지역의 상향이라고 볼 수 있습니다. 용도지역이 상향되면 몇 배에서 몇십 배까지 올라가게 됩니다.

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많은 사람들이 토지 투자는 너무 어렵다고 생각합니다. 그것은 초등학교 때 사칙연산을 배웠다고 해서 미분, 적분을 보여준다면 너무 어렵다고 생각하는 원리와 같습니다. 하지만 공식을 외우고 공부해서 풀어보면 그다음에는 어떤 문제가 와도 어렵지 않습니다. 땅도 마찬가지입니다. 땅에 대한 공식을 암기하지 않고 땅에 투자하려고 하니 얼마나 어려울까요? 땅에 대한 공식을 외우고 풀이과정을 배워야 토지 투자가 쉬워집니다. 1층에서 10층까지 올라가야 한다면 반드시 1층, 2층, 3층을 밟고 올라가야 10층까지 올라갈 수 있습니다. 한 층, 한 층의 과정을 밟아야만 10층까지 올라갈 수 있는데 5층까지 올라갔다가 지겹다고 바로 10층까지 점할 수는 없습니다. 그 욕심이 화를 부르는 것입니다.

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초보 투자자들은 주로 아파트에 투자하지만 저는 제가 살 집 한채를 분양받아본 적 빼고는 절대 아파트에 투자하지 않습니다. 제가 아파트에 투자하지 않는 이유는 단 한 가지입니다. 수익률이 그렇게 높지 않기 때문입니다. 시간도 많이 걸리고 양도소득세도 많이 내며 정책이나 외부영향에 많이 흔들리다 보니 수시로 공급과 수요를 체크해야 하는 어려움이 있습니다. 토지는 사고 난 뒤 공급과 수요를 체크해본 적이 단 한 번도 없습니다. 토지는 개발호재가 있는 그 위치에 언제나 우뚝 서 있기에 늘 안정감을 주고 주변이 개발되면 될수록 계속 웃을 수 있습니다.

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여섯째, 건물은 부동산 경기의 영향을 많이 받지만, 토지는 거의 받지 않습니다.​

아파트나 상가는 주변 상권이나 입지 여건에 따라 그리고 수요와 공급의 영향에 따라 등락이 왔다 갔다 합니다. 상황에 따라 천국과 지옥을 경험해야 하기에 늘 가슴 졸이며 지켜봐야 하지만, 토지는 경기가 좋지 않아 소폭으로 떨어지더라도 기다리는 사람이 대부분이기에 경기가 회복되고 투자 열기가 오르면 제일 먼저 오르는 것이 개발지 주변 토지입니다. 그래서 토지는 떨어질 때는 조금 떨어지고 오를 때는 많이 오릅니다. 개발지 인근 토지는 정부에서 공식적으로 공시지가를 계속 올려주기도 합니다.

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지금까지 살펴본 것처럼 확실히 배우기는 어렵지만 배우고 나면 토지처럼 안전하고 높은 수익을 거두는 것은 없습니다. 미적분 공식을 대입하는 과정을 배우지 않고 미적분을 푸는 것은 어렵지만, 그 공식을 배우고 나면 이처럼 또 쉬운 것이 있을까요? 토지도 이와 마찬가지입니다.

부동산은 아주 예전부터 있었고, 지금도 있으며, 앞으로도 영원히 존재할 업종입니다. 과거에도 땅이 많은 사람은 부자로 살았으며, 지금도 그렇고, 앞으로도 그럴 것입니다. 전쟁도 결국 땅을 차지하려는 욕심에서부터 출발했고, 앞으로도 땅따먹기 전쟁은 지속될 것입니다. 모든 소산물은 땅에서 나오고 땅에서 수익이 창출되며 창출된 수익으로 땅에 건물을 짓게 되기에 땅은 계속 가치가상승한다는 말입니다. 그렇기에 우리는 이런 가치 있는 것에 도전해볼 필요가 있는 것입니다.

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대한민국에서 당신의 신분을 바꿀 수 있는 최고의 기회가 바로부동산에서 출발한다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다. 노동으로 아무리 많이 벌어도 결국 내가 병들고 지치면 그 노동의 수입도 끊어집니다. 반면, 부동산 투자는 황금알을 낳는 거위입니다. 특히 오르는 땅은 이미 정해져 있기에 국가에서 오르는 땅으로 결정해놓은 땅을 잘 확인해서 내 것으로 만들기만 하면 됩니다.​

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글을 마치면서 부자를 꿈꾸는 모든 이들에게, 부자가 되려면 사업가가 되어야 하고, 그것보다 더 크게 부자가 되려면 부동산 투자자가 되라는 말씀을 드리고 싶습니다. 부동산 투자자가 되려면 이 분야에서 가장 성공한 사람들의 리스트를 작성 후 꼭 그분들을 찾아가서 만나고 이야기를 들어보시길 조언드립니다. 수단과 방법을 가리지 말고 무조건 만나셔야 합니다.​

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결국, 성공자가 성공자를 만들어내기에 부동산 투자에서 성공자를 찾아가서 배우면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다. 이러한 과정에서 당신의 인생도 바뀔 수가 있다는 것에 주목하시길 바랍니다.​​

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