캠코 국유지 매입을 통한 부동산 투자경험 후기

지분등기와 합유등기

지분투자는 권하지 않는 편이지만, 지분투자를 하게 된다면 공유지분등기로 하길 바란다. 1번은 공유지분등기로 등기부등본상, 갑구의 소유권 항목에 전체 면적분의 얼마의비율을 소유하고 있는지 각각 공유자 이름으로 명시되며, 나머지 인원의 동의 없이 각자의 재산권 행사가 가능하다.

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그러나 2번은 합유등기로 등기부등본상, 갑구의 소유권 항목에 합유자 이름만 대표적으로 명시되기에 재산권을 행사하기 위해서는 나머지 인원의 동의가 필요하다.

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따라서 조금이나마 수월하게 재산권 행사를 하기 위해서는 공유지분등기로 하는 것이낫다.

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토지수용보상금

 

 

내 땅에 큰 공장이 있거나 몇십, 몇백 마리를 키우는 축사가 있을 경우, 전문가의 도움을 받아 소송을 하면, 20억 원이란 보상금이 100억 원 넘게 늘어날 수 있다고 알고 있습니다. 소나 돼지의 경우 뱃속의 새끼까지 숫자로 계산해 더 받을 수 있지요.

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그러려면 처음부터 '일괄보상 신청'을 해야 한다고 알고 있어요. 내용증명을 우편으로 시행사 측에 보내야죠. 왜냐하면 법에 '일괄로 보상하라'고 되어있는데, 내가 요구하지 않으면 시행사는 토지수용보상금만 줄 테니까요.

세테크

양도세를 적게 내기위해 때로는 불필요한 '행정소송'을 하며 2년의 시간을 끈다.​

또한, 보상금을 해를 나누어 받으면 세금이 줄어든다.

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대토​

대토란 토지 수용일 기준으로 재촌자경한 농지의 경우 소재지 시군구, 연접된 시군구 혹은 집에서 농지까지 직선거리 20km 이내 거리에만 적용(세 가지 조건 중 하나만 해당되면 가능)​

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그리고 수용시점으로부터 1년 이내에 대토할 경우, 1억 원까지 취득세를 면제받을 수 있다.

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횟수는 상관없다. 보상금이 10억 원이었다면, 한 번은 5억 원짜리 아파트를 사고, 몇 달 후 6억 원짜리 상가를 샀다면? 각각 1억 원씩 면제해서 총 2억 원을 감면받을 수 있다. 대토는 꼭 땅이 아니어도 된다. 부동산이라면 그 어떤 것도 상관없다.​

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참고로 취득세는 지방세고, 양도세는 국세다. 양도세는 토지 수용일로부터 2년 이내, 취득세는 1년 이내에 내야 하고, 직선거리는 각각 20km, 30km로 감면 조건이 다르다는 사실도 알아두자.

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대토 이점 노린 꼼수 등장, 벌집주택​

주민 아닌 외지인이 대토제도로 수익을 내는 방법도 있다. 수용 시점 기준으로 1년 전부터 거주했을 때 대토 혜택을 받을 수 있다.

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수용이 확실하다는 정보를 입수했다면 최소 1년 전에 땅을 매입해 협소주택을 지어두는 것이다. 원래 주택을 짓기 위해서는 건축법상 허가를 받아야 하지만, 현행법상 연면적이100m 이하인 주택은 예외다. 허가없이 신고만으로 가능하단 뜻이다.

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실제로 2018년 8월 국가산업 후보지로 거론되었던 세종시의 한 마을에 이런 주택들이 다닥다닥 붙어 있었다. 실제 거주는 하지 않고 집만 지어놓는 이 주택을 일명 벌집주택이라고 부른다.

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가끔씩 와서 라디오나 형광등을 켜놓고가는데, 이는 전기세 납부 영수증으로 '이곳에서 살았다'고 우기는 꼼수를 부리기 위함이다. 사실 아무도 안사는 유령집이지만 이렇게 집을 지어두면 지목이 대지로 변경되어 값이 뛰는 것이다.

하지만 반대의 경우 그만큼 손실이 크다. 대부분 기획부동산이 땅을 매입해 8~10개 정도로 쪼갠 다음에 벌집주택을 지어 분양하는 경우가 많으므로 주의해야 한다. 최근에는 벌집주택을 법적 허점을 노린 투기성 주택이라 간주하고 단속까지 하는 분위기다.

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대표적인 곳이 경기도 화성시인데, 수원전투비행장 이전 후보지인 화성시 우정읍 일대에는 이미 빼곡하게 벌집주택이 들어섰다. 이것을 주택으로 볼지, 별장으로 볼지 구분하겠다는 게 화성시의 입장이다. 만일 주택이 아닌 별장으로 구분된다면 일반 주택 대비 중과세를 40배 내야 한다. 꼼수 부리려다 뒤집힐 수 있으므로 주의가 요망된다.

 

 

형질변경(토목공사)에서 가장 비용이 적게 드는 건 흙을 쌓는 성토다. 특히 농지법에서는 높이가 2m 미만일 경우에는 개발행위허가를 안 받아도 성토할 수 있다.

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성토할 때 좋은 흙을 사용하라는 원칙이 있다. 농지 담당직원들이 생각하는 좋은 흙은 황토다. 하지만 황토는 비싸기 때문에 대부분 농지를 성토할 때 즉 푹 꺼진 논을 매립할 때 위에만 살짝 황토로 바르고 아래는 모래흙(공사장 순환골조)을 사용한다.

국유지 매각(불하) 절차

국유재산은 재산의 위치, 규모, 형상, 용도 등으로 봤을 때,

매각하는 게 유리하다는 판단이 서면 종합계획 심의를 걸쳐 매각한다.

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원칙은 공개경쟁 입찰이지만 다음의 경우, 수의계약 방식으로 진행

1. 폭이 좁고 긴 토지로 인접 사유 토지와 합필이 불가능한 토지

2. 국가지분의 토지를 공유지분권자에게 매각할 때

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쉽게 말해 뱀처럼 긴 모양 혹은 자투리땅이다. 이런 땅은 국가 입장에서 갖고 있어봤자 영양가가 전혀 없기 때문에 헐값에 개인에게 팔아넘기는 것이다.

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그러므로 미리 수의계약을 신청해두자. 지금이야 허가가 까다로워져 허가 나는 것이 쉽진 않지만 불가능 한 것은 아니니 신청을 하자.

땅값이 네 배나 오를수 있는 절호의 찬스다.

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경매로 싸게 낙찰 받은 임야, 산림청에 팔자​

농지는 줄이고 산지는 자연보호를 위해 개발을 억제하고 있는 게 요즘 추세다. 우리나라의 산지 중 25%가 국유림인데 앞으로 35%까지 늘릴 예정이라고 한다. 그렇다면 10%를 어떻게 늘린다는 뜻일까? 바로 개인 땅을 국가가 사들이지 있는 것이다.

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임야로 보상 최대한 많이 받으려면​

여러 번 유찰된 경매물건이라면 싸게 낙찰받을 수 있겠지요? 덩치가 큰데다 여러 하자가 있는 임야라면 더더욱요. 전국에 평당 1천 원도 안 되는 임야가 꽤 많거든요.

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그런 매물을 찾아 산림청에 문의해 보면 됩니다. 만일 매입 가능하단 답변을 듣게 된다면 자세히 알아보는 것이 좋습니다. 나라에서 산다면 감정가격으로 보상받을 수 있답니다.

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여기서 포인트는 낙찰받은 뒤 '2년 이상 보유'해야 한다는 거예요. 그래야 양도세 6% 감면 받으면서 새롭게 책정된 감정가액으로 보상받을 수 있으니까요.

 

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주말체험 영농 목적​

주말체험 영농 목적의 땅 면적은 300평(1,000m²)이하여야 한다. 세대주 기준이 아니라 '세대원'이란 것도 꼭 알아두자.

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주말체험 영농 목적으로 구입한 땅 역시 농지취득자격증명서(농취증)를 발급받아야 한다. 하지만 농업인이 필히 제출해야 하는 농업경영계획서는 제출하지 않아도 무방하다. 농업경영계획서는 보통 1,000m 이상 농지를 취득할 때 농취증을 발급받기 위해 지자체에 제출하는 것으로 주말체험 영농에서는 내지 않아도 된다.

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주말농장용 땅 역시 일반 농지와 똑같이 비닐하우스나 농막 설치가 가능하며, 농지전용허가를 통해 주택도 지을 수 있다.

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매입 후 3년 이상 보유하면, 사업용 토지로 인정되어 양도세 혜택이 있다. 단 매매는 가능하나 임대는 안 되고 농지법상 휴경도 안 된다. 만일 해당부서에 적발되면 강제 처분된다.

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별장처럼 사용할 수 있는 농막​

농막 즉 농막용 이동식 주택은 농지에 지을 수 있는 가설 건축물이다. 논이나 밭에만 설치할 수 있는데, 크기 제한 면적이 바닥 기준으로 20m² 그러니까약 6평 정도다. 다락방을 올리면 복층구조가 되어 10평이 넘게 지을 수 있다.

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농지에 별도 허가 절차 없이 '가설건축물 축조신고'만으로 설치 가능하다는 점이야말로 농막의 큰 장점이다. 하지만 주택이 아니므로 농막 지을 때 꼭지켜야 할 사항들이 있다.

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먼저 가설건축물 상 바닥에 결로, 곰팡이가 생길 수 있으므로 땅에서 살짝 띄워놓아야 한다. 또 농막을 집처럼 사용하면 곤란하다. 가끔씩 머무는 용도로 활용해야 한다. 따라서 전입신고는 불가능하다. 물론 지자체별로 가능한 곳도있으나, 법률상 주거시설로는 사용 불가라고 되어 있다.

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따라서 누군가 민원이라도 넣으면, 불법 건축물 대상으로 철거되는 불상사가 생길 수 있다. 마지막으로 주택이 아니란 점에서 일반 이동식 주택과 달리 3년마다 가설건축물 존치기간 연장신청을 해야 한다. 연장 횟수는 제한이 없으므로 형식적인 거라여겨도 무방하지만 연장신청은 꼭 해야 한다.

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농막 비용은 2천만 원에서 4천만 원 사이다. 옵션을 많이 넣고 다락방을 이용한 복층구조로 올릴수록 더 비싸지겠지만, 대략 이 정도 선이면 가능하다. 제작기간은 대략 한 달 정도다. 화물차에 실어 해당 위치에 안착시키면 끝이다.

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1~2일 후에 설비업자를 불러 수도와 정화조배관을 연결하고 전기업자를 불러 전기도 연결하자. 이 둘 모두 포함해 총 비용은 대략 150만원 선이면 가능하다.

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증여와 상속​

부모나 배우자의 경작기간이 인정되는 상속​

결론부터 말하면, 땅이 크고 비쌀수록 상속이 여러 가지 면에서 더 유리하다.

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첫째, 상속받은 농지는 개인간 임대가 가능하다.

둘째, 양도소득세 감면 혜택이 있다. 부모님이 돌아가시기 전에 농지 소재지에서 거주하며 농사지은 기간이 5년이면 상속 후 자식이 3년간 거주하며 농사를 지을 경우 양도세가 1억 원 감면된다. 부모님의 농사 경력이 인정되기 때문이다.

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만일 부모님이 농지 소재지에서 8년간 거주하며 농사를 짓고 돌아가셨는데, 상속 받은 자식이 농사지을 의향이 없다면 3년 이내에 매도할 수 있다. 이때 역시 부모님의 8년 자경기간이 그대로 인정되기 때문에 양도세가 감면된다.

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사업용토지의 양도세 감면 혜택 기준이 재촌자경 8년이라는 세법 때문에 그렇다. 즉 상속의 경우 부모와 자식의 경작기간이 합산된다는 뜻이다.

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증여는 어떨까? 일단 증여받는 자녀가 농취증을 발급받아야 한다. 만일 자녀가 대학생이라면 주말체험 영농 목적으로만 증여가 가능하다. 증여는 이런 번거로움과 나이 제한이 있다. 또한 1996년 이후에 증여 받았을 경우, 개인 간할 수 없다. 임대하면 강제매각처분 대상이 된다.

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양도소득세 감면은 어떨까? 부모님이 농지 소재지에 거주하며 농사지을 때 증여 후 돌아가셨다면 부모님의 경작기간이 몇 년이든 의미가 없다. 증여받은 자녀가 8년간 다시 재촌자경해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.

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5천만 원 이하의 농지라면, 증여가 유리​

하지만 증여가 더 유리한 경우도 있다. 통상적으로 농지 증여와 상속 시, 개별공시지가 기준으로 세금을 매긴다. 이때 개별공시지가가 5천만 원 이하의 농지라면 성인 자녀에게 증여할 때 증여세 자체를 부과하지 않는다. 10년간 5천만원까지 증여세가 비과세되기 때문이다. 그런데 5천만 원이 넘어가면 누진세율이 적용되어 1억 원 이하는 10%, 5억 원 이하는 20%씩 세금납부를 해야 한다.

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결과적으로 5천만 원 이하의 농지일 경우에는 증여가 유리하고 그 이상이라면 상속이 유리하다.

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세법상 농민이 되기 위한 조건​

자경의 원칙을 충족시켜야 농민이라고 했다. 소유 농지에서 농작업의 2분의 1이상을 자기 노동력에 의해 경작 재배해야 한다.

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여기서 2분의 1의 정확한 의미를 알아둘 필요가 있다. 꼭 하루 중 반나절을말하는 게 아니기 때문이다. 배나무를 심은 후 1년 중 한두 달만 고생해 수확을 했다고 가정해 보자. 그렇다면 이 역시 자경으로 인정한다. 그러니 노동 시간에 연연하지 않아도 된다.

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아버지 명의의 땅에서 농사를 짓고, 아버지가 일을 조금씩 거드셨다면 가족 경영이 된다. 이럴 때도 자경으로 인정된다.

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종합소득금액이 연 3,700만원 미만이면 가능한데, 이는 부부합산금액이 아닌 개인 기준이다.

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농가주택 역시 마찬가지다. 이때 편법이지만 위장전입을 해도 큰 문제가 되지 않는다. 다만 땅이 있는 동네 말고 연접된 시, 군이 안전하다. 옆 시, 군까지 담당공무원들이 조사를 나가지 않기 때문이다. 직업이 없는 아내 명의로 집을 산 후, 직업이 있는 가족은 다른 지역으로 퇴거시키면 된다. 농업인은 세대원 기준으로 판단하기 때문이다.​

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만일 부동산중개사무소를 운영하는 사업자이고, 농민이 된 이후 사업까지 동시에 하며 연간 1억 원을 벌었다면, 실제 경작을 했더라도 자경이라 보지 않는다. 농사지으면서 다른 일로 연간 1억 원을 버는 건 불가능하다고 간주하기 때문이다.

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단 다가구주택 매입 후 임대업을 하는 등의 임대사업자는 가능하다. 임대업은 매일 업무를 봐야 하는 일이 아니기 때문에 농사지을 시간이 충분할 것으로 간주하는 것이다. 그 외 공무원, 전문직 종사자, 회사대표, 학생 등은 모두 불가능하다.

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월 300만 원 수익을 올리는 태양광

절대농지에 꼭 농사만 지으란 법은 없다. 지난 2018년 5월 1일부터 농업진흥구역 내 건축물 지붕에 태양광 허가가 가능해졌다. 농업진흥구역에서 운영 가능한 태양광 발전소는 버섯재배사, 식물재배사, 곤충사육사, 농기계창고 등이다.

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이곳에서 일평균 발전시간을 3.7시간으로만 계산해도, 가중치 1.2일 때, 월 250만 원, 가중치 1.5면 290여 만 원의 수익이 발생한다. 초기 설치비용이 약 2억 원 정도 들어가지만 금세 만회 가능한 월 수익을 낼 수 있다.

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농지전용부담금안 낼 수 있다​

농지, 현황으로 판단한다​

토지대장에 전, 답, 과수원으로 되어 있다면 현황이 무엇이든 농지다. 이 세가지 지목에 해당하지 않더라도, 3년 이상 농사를 지었다면 모두 농지로 본다. 농지를 구입해 농사를 짓거나 개발을 하려면 농지법에 대한 개괄적인 내용을 알아야 한다.

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구거 (하천보다 규모가 작은 4~5m 폭의 개울)와 유지(댐 저수지, 소류지, 연못 등의 토지와 연. 왕골이 자생하는 배수가 잘 안 되는 토지)는 모두 현황으로 판단한다. 두 곳에서 농사를 짓고 있다면 농지로 간주한다는 뜻이다.

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농지전용부담금을 내지 않으려면

농업인 주택, 농축산업용 시설, 농수산물 유통, 농수산물 가공시설, 마을회관 등 농업인의 공동생활편의시설, 농수산 관련시설과 양어장, 양식장 등 어업용 시설을 설치하기 위해 농지를 전용하는 경우에는 감면해 준다.

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양어장은 농지전용부담금 100% 감면대상이다. 보통 어업인이 물고기를 키워 판매할 목적으로 만드는데, 크기는 9천 평까지 가능하다. 농지에 양어장을 설치하면 내수면 어업신고를 해야 한다. 이후 양어장으로 2년 이상 사용하면 사업용토지가 되므로 농지전용부담금을 감면받을 수 있다.​

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굳이 양어장에 물고기나 다슬기, 개구리 등을 키우지 않아도 된다. 허가 받은 이후 무조건 5년이 지나면 사업용 토지가 되는 지목이 바로 양어장이란 사실도 알아두자.​

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농지에 축사를 지을 때도 농지전용허가를 받지 않아도 된다. 그러니 농지전용부담금도 발생하지 않는다. 농지에 가축을 키운다 해서 그 어떤 법적 조치도 취할 수 없기 때문이다. 시골에 가보면 논 한가운데 떡하니 축사가 있는 이유다. 농지에 지렁이를 키울 수도 있고, 돼지를 키울 수도 있다. 농지에 돼지를 키운다고 고발 당하는 경우가 있는데, 이는 개의치 않아도 된다.

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28가지 지목 중, 공장 유원지, 묘지 등에 3년 이상 농사를 지으면 그 역시 농지로 간주한다. 하지만 예외도 있다. 건축물대장에 농지로 올라와 있다 하더라도, 1972년 이전부터 건물이 있었다면 농지가 아니다. 이때부터 농지개혁법이 실시되었기 때문이다.

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간혹 농지에 주택이 있을 때, 담당 공무원이 농취증을 요구할 수 있다. 그럴 때는 주택이 지어진 년도를 파악해야 한다. 만일 1969년에 지어진 건물이 있다면 농지전용허가 없이 지목을 변경할 수 있다. 단 건축허가 등의 절차는 지켜야 한다.

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한가지 덧붙이자면, 시골에서는 상당히 많은 곳에서 구거를 허가받지 않은 채 임의로 매립해 사용하고 있다. 임의로 구거를 흙으로 매립하여 텃밭 정도로 가꾸는 것은 애교로 넘어가주기 때문이다. 하지만 본격적으로 시멘트로 구거를 매립하면 불법이다. 나중에 지적을 받을 수 있으니, 매립할 때부터 원상복구를 각오해야 한다.

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이런 경우처럼 농지로 사용하던 구거의 지목을 바꿀 때에는 농지전용허가를 받아야 할까? 아니면 구거전용허가를 받아야 할까? 정답은 농지법상 농지에 해당하여 후에 도로 등으로 사용하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 한다는 점을 기억하자.

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