부동산 개발행위허가와 부동산 땅의 필지분할을 통한 투자방법

개발행위허가 없이는 땅의 필지를 분할할 수 없다​

요즘은 옛날과 달리 마음대로 필지를 나눌 수 없다. 녹지지역, 관리지역, 농림지역 할 것 없이 관계 법령에 따라 개발행위허가를 받아 분할할 수 있고, 대지의 경우 최소 분할면적을 별도로 규정하고 있다.

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[건축법 시행령] 제80조에 명시된 건축물이 있는 대지의 최소 분할면적은 다음과 같다.

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① 주거지역 : 60㎡

② 상업지역 : 150㎡

③ 공업지역 : 150²

④ 녹지지역 : 200㎡

⑥ 그외지역 : 60²​

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건축물이 없는 대지의 경우에도 기준면적은 동일하지만, 개발행위허가를 받으면 기준면적 이하로도 분할할 수 있다. 도로를 내기 위한 경우라든지, 분할 후 즉시 다른 필지와 합병을 하기 위한 때는 분할이 가능하다.​

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법원의 판결을 받으면 합의분할을 할 수 있다​

여러 명이 함께 토지를 매입했을 때 소유권이전은 지분으로 등기해야 한다. 10명이 한 필지를 매입했으면, 각 '10분의 1씩' 소유권 등기를 하게 된다. 개발행위허가 없이는 필지 분할을 할 수 없기 때문이다. 물론 토지를 매입하기 전에 10명이 협의를 해서 토목사무소의 도움으로 각자의 토지의 위치를 정해놓고 매입했을 것이다. 동호회나 지인들끼리 단체로 매입한 것은 비용을 각출해 곧바로 개발행위허가를 진행해서 각자의 필지대로 나누면 될 것이다.

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그렇지 않고, 공동소유나 타인들과 함께 땅을 산 경우, 필지를 분할할 수 있는 방법은 법원의 판결을 구하는 것이다. 토목사무소의 도움으로, '당사자 간의 분할합의서' 및 '공유토지분할 설계도' 등을 법원에 제출해 공유물분할 판결문을 받으면 분할이 가능하다. 법원의 판결에의한 공유물분할 제도를 이용하자는 것이다.

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공유자 간땅의 위치에 대한 다툼이 있을 때는 별도의 소송이 필요 할 것이다. 여러명이 함께 땅을 살 때 사전에 다툼을 방지해야 하는 점을 명심하기 바란다.

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소규모 공장들은 대부분 임대공장이다 ​

공장들이 많이 모여 있는 지역에 가보면 소형공장들이 많다. 60평, 100평, 150평 등 소규모의 공장들이 주류를 이룬다. 소규모 공장들은 대부분 임대공장이다. 사업주가 독립해서 제조공장 운영을 시작할 때 대부분 소규모의 자본으로 시작하기 때문에 임대공장으로 갈 수밖에 없다. 공장을 임대해서 2~3년간 충실하게 제조업체를 운영하고 나면, 금전적 여유도 생기고, 은행의 신용등급이 올라가 은행 자금을 이용할 수 있게 된다. 은행 자금을 이용한다는 이야기는 공장을 신축할 때 시설자금 대출을 이용할 수 있다는 이야기다.

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소규모의 공장들은 대부분 공장등록이 되어 있는 '공장'이 아니라 일반 제조장이나 창고 등으로 사업자등록이 되어 있다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 전용주거지역, 제3종일반주거지역, 유통상업 지역,보전녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 낙농지역 등에서는 공장등록이 불가하다. 상수도보호구역에서도 공장등록이 되지 않지만, 예외적으로 수질오염을 유발하지 않는 업종은 가능할 수 있다. 토지의 용도지역별 공장등록이 별도로 허용되는 업종 및 규모가 정해져 있다. 공장등록을 하기 위해서 건축법, 국토법, 대기환경보전법, 소음·진동관리법, 폐기물관리법 등의 검토가 필요하다.

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60평 공장의 임대료는 월 150만 원이다 ​

공장의 임대료는 지역에 따라 다르다. 까다로운 공장등록이 필요한 업종은 일반적인 지역에서는 공장등록이 어려워, 공장등록이 되는 지역으로 가야 한다. 그런 경우 임대료가 더 비싸질 것이다. 경기도 화성시에는 공장이 밀집해 있다. 전국에서 공장이 가장 많은 지역이 화성시다. 경남 김해시에도 공장이 밀집해 있다. 전국에서 두 번째로 공장이 많은 지역이다. 이런 공장 밀집 지역의 공장 임대료가 더 비싼 편이다. 업종의 제한을 덜 받기 때문이다.

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화성시나 김해시의 일반적인 임대료를 검색해보니, 공장건물 60평의 경우 월 150만 원이다. 보증금은 1,000만~2,000만 원이고, 해당 토지는 150~300평이다. 지역에 따라 약간의 차이는 있을 수 있으나 공장건물 기준 평당 2만5,000원~3만 원이 적용되는 듯하다.​

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보전관리지역이나 생산관리지역의 토지 1,000평을 매입해 개발행위허가 및 토목공사를 거쳐 공장건물 60평 3동을 지어 임대사업을 하는 경우 사업성을 분석해보자.

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① 토지 매입(평당 60만 원) 6억 원 + 허가비, 토목비용(평당25만원) 2억5,000만원 = 총 8억 5,000만원

② 공장건물 신축비(60평 3동 = 180평, 건축비 : 평당 200만 원) 180평 x 200만원 = 총 3억 6,000만원

③ 토지 및 공장 신축자금 은행 대출(약 70% 가정) ☞ 8억원(이자 연 3%)

④ 자기 자금 부담액 : 12억 1,000만원 - 은행 대출금 8억원 - 3동 보증금 4,500만원 = 3억 6,500만원

⑤ 연지출 : 은행이자 8억 원 x 3% = 연 2,400만 원

⑥ 연수입 : 공장 3동 임대료 = 연 5,400만원

⑦ 연 수익율 : (5,400만원-2,400만 원) / 3억 6,500만원 × 100 = 연 8.2%

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향후 부동산 가치 상승을 고려하면(공장 매매가격 상승) 매우 훌륭한 투자다.

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임대공장의 사업주는 자가공장을 갖는 게 꿈이다​

정부의 정책은 항상 중소제조업체를 지원하고자 하므로 저금리 대출을 이용할 수 있다. 최근 정부 정책자금의 경우 대출금 이자가 연0.5~1.5% 정도로 지원되고 있다.

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예를 들어 공장 시설자금 대출 3억원을 연 1.5%로 사용한다면 1년 이자는 450만 원이고, 매월 37만5,000원씩만 부담하면 되는 것이다. 월세를 150만 원씩 부담하는 것과비교해보면 엄청난 차이라는 것을 알 수 있다. 매출이 유지되고 은행신용도가 상승하면, 자기 공장 신축을 적극적으로 고려해, 자금 지출을 줄이는 것이 가장 현명한 선택이다.

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60평 공장을 신축할 땅 150평짜리는 없다​

땅이 없는 것이 아니라 150평짜리 땅이 없다는 이야기다. 60평 공장을 짓기 위해서 계획관리지역의 경우 건폐율 40%를 적용하면 토지는 150평만 있으면 된다. 하지만 150평짜리 땅을 구하기가 쉽지 않다. 대개 농지의 경우 400~500평 내지 700~800평이고, 임야는 그 규모가 훨씬 커 수천 평씩 된다. 그것을 150평만 분할해서 매입할 수도 없다. 토지주도 원하지 않겠지만, 허가 없이는 토지를 분할할 수 없기 때문이다.

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토지 투자를 하고, 토지 개발사업을 하는 사람들이 이런 공장용지들을 공급해야 한다. 공장용지개발로 허가받아 수천 평의 토목공사를 해놓은 경우, 원하는 평수에 맞춰서 살 수 있다. 60평이든, 100평이든 필요한 공장건물을 신축할 수 있도록 그 규모에 맞는 토지를 분할해줄 수 있다. 주로 계획관리지역보다 보전관리지역이나 생산관리지역에서 소형공장용지를 많이 공급하고 있다.

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공장건물 60평, 보전관리지역은 300평, 계획관리지역은 150평 땅이 필요하다​

60평의 공장건물을 신축하기 위해서 보전관리지역이나 생산관리지역에서는 300평의 토지가 필요하다. 건폐율이 20%이기 때문이다. 계획관리지역의 건폐율은 40%이므로 토지는 150평이면 된다. 따라서 계획관리지역의 토지가 보전관리나 생산관리지역의 토지보다 그 가치가 2배인 셈이다. 그만큼 땅값의 차이도 있다. 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물도 각각 다르다.

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제조업체의 업종에 따라서 공장이 들어올 수 있는 곳이 있고, 없는 곳이 있다. 토지를 살 때 그 용도를 잘 살펴서 사야 한다. 소형공장의 경우 대개 공장등록이 필요하지 않은 업종이 많은 편이다. 근린생활시설이나 창고로 신축해서 생산활동을 하는 경우가 많다. 불법이 아니라 등록해야 하는 공장 코드가 없는 업종이라 그런 건물에서도 사업자등록을 할 수 있기 때문이다. 제한이나 규제가 있는 업종이라면 당연히 그 업종에 맞춰, 필요한 건물을 신축하는 데 아무 제한사항이 없는, 토지를 선택해야 할 것이다.

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농림지역에서 커피가공공장, 김치공장, 버섯재배사 등을 신축한다​

대개 농림지역이라고 하면, 관리지역보다 제한사항이 많아, 농사 이외에는 전혀 쓸 수 없는 지역으로 이해하고 있다. 농림지역은 농업진흥구역과 농업보호구역이 있는데, 농업진흥구역에 허가되는 건축물은 농업보호구역에서는 모두 허용된다. 일반주택 및 관광농원 등 농업진흥구역보다 농업보호구역에 허가되는 건축 가능 시설들이 더 많다. 건축물의 신축은 대부분 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'과 '건축법'의 적용을 받지만, 예외적으로 농림지역의 경우는 '건축법'이 아닌 '농지법'의 적용을 받는다.​

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농림지역 농업진흥구역 내 건축할 수 있는 건축물은 '농지법' 제32조에 명시되어 있다. 농막(20m 이내), 농어민주택 (100㎡ 이내), 버섯재배사, 창고 및 저장시설, 농수산물 가공처리시설, 경로당, 어린이집, 유치원 및 그 외에도 여러 가지 신축 가능 건축물이 있다. 특히 흔히 접할수 있는 공장 중 커피가공공장, 김치공장, 콩나물공장, 새싹재배사와 버섯재배사 등의 시설물은 농산물가공처리시설에 해당하므로, 농림지역의 농업진흥구역 안에서도 건축할 수 있다. 앞에 나열한 공장들의 사업을 위해서 토지 가격이 저렴한 농림지역의 토지를 사서 공장을 준비하면 그만큼 비용을 줄일 수 있다.

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공장용지를 개발해 분양 시 비사업용토지 양도세율은 10% 추가된다.

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공장용지 개발 후 공장건물을 신축해서 분양하면 양도세를 절감한다.

건물을 지어서 분양하면 투자 금액 대비 부가율은 더 높아지고, 세금도 줄일 수 있어 수익률이 그만큼 더 올라간다. 건축비용이 1억 원 들었다고 해서 건물값을 1억 원만 더 받는 것이 아니다. 건물을 지어 놓으면 땅값에 건물값을 더해서 계산하는 것이 아니라, 땅 면적대비 평당단가를 적용해서 공장 매매가 이루어진다. 그러므로 부가율이 많이 늘어나는 것이다. 물론 건축비의 부담은 늘어난다. 신축건물 평당 약 200만 원 정도의 건축비를 부담해야 하지만, 제조업의 사업자로 등록해 공장을 신축하면, 은행의 시설자금 대출을 이용할 수 있어 건축공사비의 80%는 지원받을 수 있다.​

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