◇ 돈 공부 5단계
마음먹기 / 돈의 노예가 되지 않기 위해서라도 돈을 지배해야 한다고 마음을 먹는 것이 무엇보다 중요 ‘부자가 될 것이라는 강렬한 열망을 가져야 한다’
나를 알아야 한다 / 나의 재정상태는 어떤지 소비습관이 어떤지, 현금흐름표 작성
부자 습관을 갖는다 / 돈을 열심히 벌고 지출을 지혜롭게 통제
부자 네트워크에 연결 / 돈과 친한 사람들과 가까이 할수록 부자될 확률은 높아짐
돈을 불리는 공부 / 근로소득으로 어려움. 투자나 사업에 대한 공부를 통해 시스템 구축
◇ 투자의 통제권을 남에게 주지마라 ⇒ 투자예상 시나리오 및 리스크 관리
◇ 부자는 편협함에 갇히지 않는다
(투자의 적을 항상 경계하라 / 편가르기, 고정관념, 편협한 사고, 부동산 폭락론 &상승론 객관적으로 조화롭게 보는 시각 필요)
◇ 나로부터의 변화가 시작이다 (새는 힘겹게 투쟁하여 알에서 나온다. 알은 세계다. 태어나려는 자는 한 세계를 깨뜨려야 한다)
◇ 신규 주택 필요수량 (2018년 현재. 5천만명의 0.8% 40만채 매년 필요)
인구 유입지역은 1%, 정체지역은 0.7-0.8%
ex) 서울 1000만명 매년 8만호(0.8%), 경기 1200만명 매년 12만호(1%)
단, 아파트는 주택의 70% 차지하므로
전국 28만채 신규 아파트 필요
전체 인구 5천만명의 0.56%에 해당
인구 증가하는 경기 지역은 0.6%
ex)경기도 1200만명 × 0.6 = 72,000채
인구 변화 없는 서울, 대구, 경상, 전라도 지역은 0.5%
ex) 대구 250만명 × 0.5 = 12,500채
◇ '전세가격 추이'는 '통화량(M2) 증가율'과 흡사
M2 증가율 연평균 7%, 이 추세라면 향후 10년뒤 아파트 전세가는 현재 2배
◇ 시세조사
KB 부동산에서 시세 / 매매가, 전세가 모두 평균이상인 지역을 선택 (오를 때 더 오르고 내릴 때 하방경직성 하다)
◇ 자신만의 투자 결정의 원칙
1. 급매만 산다(시세보다 최소 1천만원 싸게)
2. 실거주 여건이 좋아야 한다. 교통, 학교, 상권 순
3. 전세가율이 80% 이상인 물건, 매매가와 전세가 차이는 3천만원 이하
4. 20평대 아파트 방2개보다는 3개로
5. 전세물건이 매우 부족한 지역과 단지 일 것. 전세가 부족해야 쫓기지 않는다
6. 가급적 15년이 넘지 않은 아파트, 15년 넘었을 경우 반드시 수리된 물건
7. 실투자금을 최대한 줄인다. 2천만원 이내
◇ 투자 실전
1. 지도로 지역 전체모습 파악(시청, 신규택지, 학군 등)
2. 지역내 집값 분포 확인하기(KB부동산 시세 : 평균가 이상인 지역 및 아파트 선정)
3. 투자원칙(전세가율 80%, 20평형대, 500세대 이상, 15년내, 실투자 2천만원, 급매) 적용
tip) 매매시 조정하고 싶은 가격의 2배를 요구하며 조율, 전세가는 최고가로 전세 내놓는 용기 필요(매물 부족하다면 거래 가능)
◇ 부동산 투자는 단순히 싸게 사서 차익을 남기면 승리하는 게임이 아니다
월 10만원 이라도 고정적으로 나오는 물건을 여러개 모아 시스템을 만들어
안정적인 현금흐름을 만들어 나갈 수 있다면 언제라도 승리하는 게임이다
◇ 시간을 내 편으로 만들어야 한다
1. 저평가 된 여러지역에
2. 임대수익률이 잘 나오는 작고 가벼운 물건을 사되
3. 레버리지(대출과 임대보증금)을 활용해 실추자금을 최소화하고
4. 월세로 현금흐름을 창출하면서
5. 시세 분출이 있을때까지 보유
◇ 가치있는 물건은 오래 보유하라
◇ 임차인을 사업파트너로 대우하라
◇ 투자 직전 마지막 체크리스트
1. 이곳에 투자한 이유를 명확히 말할 수 있는가
2. 마땅히 해야 할 노력을 다 하였는가
3. 시간을 내편으로 만들었는가
4. 발생 가능한 리스크를 모두 점검하였는가
◇ 변수에 대한 플랜B를 마련하라 (시장은 낙관적으로 보되 계산을 보수적으로 하라)
◇ 투자자가 버려야 할 두가지 병
- ‘했더라면’ 병, 사람들은 늘 과거를 후회하며 그때 집을 샀더라면... 이라는 부정적인 생각에 빠져 좋은시절은 다 갔다고 생각한다. 하지만 시장은 순환한다
가장 큰 돈을 벌 수 있는 시간은 ‘지금’이다
과거를 원망하는 사이 누군가는 미래로 달려간다
- ‘때문에’ 병, 사람들은 타인과 환경 탓을 한다. 진정한 힘은 모든 것을 내 책임으로 여기고 나를 바꾸겠다고 하는 생각에서부터 비롯된다.
투자시장만큼 긍정의 힘이 크게 작용하는 곳은 없다. 풍년과 흉년은 번갈아 온다 흉년이 든다고 씨앗조차 뿌리지 않으면 어떻게 되겠는가
◇ 부자가 되는 유일하고 확실한 길
자신과의 싸움에서 계속 이기며 앞으로 나아가는 것
- 허리띠를 졸라매라(날마다 칼을 갈며 무서울 정도로 돈을 모아라)
- 일을 잘해야 한다(일을 잘해 몸값을 올리고 돈을 더 모아라)
- 일을 잘하기 위해 모든 것을 끊어라
- 돈을 쫓지말고 한 분야에서 최고가 되기위해 모든 것을 쏟아 부어라(매출에만 신경쓰는 식당과 어떻게 하면 맛있는 음식을 만들지 실행하는 식당 중 누가 부자가 되겠는가)
- 책을 많이 읽어라